Как выбрать квартиру для жилья: новостройка

Сегодня мы расскажем вам о тех нюансах, которые следует знать перед покупкой квартиры. Мы рассмотрим самый первый этап – когда у вас только появилась идея купить новую квартиру в новостройке. Мы поговорим о том, где лучше брать квартиру, как выбрать застройщика, на что обратить внимание при покупке, как выбрать планировку и прочие моменты. Начнём.

Бюджет на покупку квартиры

Первое, чем стоит озаботиться, вашими финансовыми возможностями. Вы должны четко понимать, сколько у вас есть денег, сколько вы можете одолжить, сколько можете взять в ипотеку, сколько сможете достать из других источников (например, продажи текущей квартиры). Какие могут быть варианты:

1. У вас есть достаточно средств, чтобы купить квартиру без привлечения дополнительных средств. В этом случае – вам повезло, можете смело переходить к следующему этапу, однако, учтите, что стоимость квартир разнится очень сильно и возможно на желаемый вариант вам всё-таки понадобятся дополнительные средства.
2. Вы хотите брать квартиру в ипотеку, у вас есть какие-то средства на первоначальный взнос. В этом случае желательно обратиться сразу в несколько банков и примерно прикинуть, какую сумму ипотеки вам мог одобрить. Есть специальные сервисы, где вы можете подать документы сразу в несколько банков, и они сделают вам предложение, это удобнее всего.
3. Вы хотите взять квартиру, но часть средств вы желаете взять с продажи текущей или дополнительной квартиры. У современных застройщиков можно заказать услугу продажи старой квартиры в счет новой бесплатно. То есть, вам не нужно будет платить комиссию риелтору за продажу квартиры. Это очень практично и позволяет сэкономить на этом пункте.
4. Вы рассчитываете на другие средства от продажи каких-то активов или возможности одолжить деньги. В этом случае, вам нужно оценить, сколько средств вы можете привлечь и будут ли они у вас в срок.

Но это ещё далеко не все затраты, так как квартира покупается в новостройке, то с большой вероятностью, вам потребуется ремонт.

Бюджет на ремонт квартиры

Чтобы просто понимать, сколько это стоит: можете смело закладывать дополнительно к цене квартиры 1\5-1\2 части от цены квартиры. Т.е. если квартира стоит 5млн.р., то ремонт вам обойдется от 1 до 2,5млн.р. Это надо понимать и учитывать. Как выбрать строителей и посчитать стоимость ремонта мы рассмотрим в другой статье. Пока – просто имейте это ввиду. Бывают ситуации, когда люди берут квартиру на последние деньги, а на ремонт у них денег не хватает, и квартира может стоять не 1 год дожидаясь вложения средств.

Итак, вы уже поняли, сколько у вас примерно есть и сколько вы можете позволить себе потратить. А сколько это всё может стоить?

От чего зависит цена на  квартиру в новостройке?

Каждый пункт мы потом разберем более подробно.

1. Местоположение дома. Чем ближе к центру и к дорогим районам – тем дороже. Это логично.
2. Уровень застройщика. Более крупные и популярные застройщики будут брать за 1 кв.м. больше.
3. Престижность дома. Дом может быть бюджет, комфорт, бизнес или премиум класса. От этого зависит качество материалов используемых при строительстве, оснащенность дома, наполненность дворовой территории, наличие охраны и дополнительных услуг.
4. Наличие инфраструктуры в районе. Дом, где рядом нет ни школ, ни больниц, ни магазинов будет цениться меньше.
5. Насколько большую квартиру вы берете. Цена за квадрат в однокомнатной квартире самая высокая. Чем больше комнат – тем дешевле вам обойдется квартира.
6. Этап строительства. Чем более ранний будет срок – тем меньше будет цена. Но, тем больше вам нужно будет ждать постройки дома.
7. Время покупки. Глобальные события, курс рубля и другие дестабилизирующие факторы повышают стоимость строительства и соответственно цену самих квартир.
8. Наличие в доме нестандартных решений. Высокие потолки, двухэтажные квартиры, паркинг, включенный в покупку и так далее.

Это только основные факторы, влияющие на цену квартиры. Переходим к выбору.

Где и как искать квартиры в новостройках?

Иногда с этим возникают проблемы. Но на самом деле всё достаточно просто.

1. Выберите районы, какие вам интересны. (об этом мы ещё поговорим ниже)
2. Посмотрите квартиры на сайтах недвижимости. Вы всегда сможете включить фильтр «только новостройки». Есть и отдельные сайты, только с новостройками.
3. Выберите несколько интересных вам застройщиков и зайдите на их сайты. Ознакомьтесь с предложениями.

Выберите себе несколько интересных предложений и обязательно посетите каждый из объектов по адресу будущего расположения.

Местоположение дома

Один из самых важных моментов, отнеситесь к нему со всей внимательностью и обратите внимание на следующие вещи:

1. Насколько далеко ваша квартира будет находиться от вашей работы. Если вы работаете удаленно – тогда вы можете позволить себе и более отдаленные районы. Если у вас разъездной характер работы – смотрите чтобы можно было легко выехать из района. В случае если вы работаете по графику, постарайтесь найти квартиру в 30-60 минутах езды до работы. Иначе вы будете тратить слишком много времени на передвижения.
2. Легко ли выехать из района? Если дорога из района всего одна и там постоянно пробки – то подумайте нужно ли вам это. Опять же, если у вас удаленка – то это может быть не таким важным фактором.
3. Есть ли рядом инфраструктура. Желательно наличие хорошей больницы рядом, детского сада, школы, ТЦ, аптек, небольших магазинов, хотя бы одного строительного магазина, пекарни по возможности. Тут решать больше вам, но есть районы, где всего этого нету или есть, но слишком мало. Каждый день возить ребенка в школу на другой конец города – плохо, добираться до больница 1 час и более – плохо, рядом только пару простых магазинов – плохо, придется ездить на закуп в другое место.
4. Оцените жилищный фонд рядом, наличие промзоны. Если рядом, к примеру, есть общежития – то вряд ли район будет спокойным. А вредные производства могут ухудшать экологическую обстановку в районе. Рядом свалка, автобан, ЖД вокзал? Смотрите сами, но по возможности выбирайте тихий район, с более менее новыми домами, подальше от больших дорог и промзон. Лучше, если рядом будет лесопарк или городской парк.
5. Наличие двора, парковки. Если двор слишком мал – то вам негде будет гулять, а отсутствие парковок (в том числе подземных) заставит вас ставить машину далеко от дома или с большими проблемами.
6. Наличие свободного пространства. Сейчас в трэнде «точечная застройка» домов, их «втыкают» на каждый малюсенький клочок земли. При этом дом оказывается окружен другими домами. В итоге, всё очень узко, неуютно, из окон вы смотрите в окна других людей и нет никакой перспективы для взора.
7. Далеко ли важны для вас объекты. Например, если вы постоянно ходите в спортзал или бассейн, то лучше, чтобы они были не так далеко от нового дома.

Насколько большую квартиру брать?

Надо понимать цели, для которых вы берете новую квартиру. Вариантов может быть много, рассмотрим некоторые:

1. Это ваша первая самостоятельная квартира и вы живете один. В этом случае можно присмотреться и к однокомнатной квартире, либо сразу брать двухкомнатную с расчетом на будущую семью. В крайнем случае, вы можете сдавать одну комнату знакомым, если вас это устроит или обустроить себе кабинет.
2. Вы только обзавелись семьей. В этом случае стоит смотреть на 2-3-х комнатные квартиры, подумайте сколько детей вы хотите и хватит ли вам места в будущем.
3. У вас уже есть семья, и вы хотите расширить жилищную площадь. Тогда можно присмотреться к 3-5 комнатным квартирам, если у вас есть возможности.
4. Если покупаете квартиру для сдачи – подойдет 1-2 комнатная квартира, их проще сдать.

В любом случае вы должны понимать, что будет у вас в каждой комнате, прежде чем принят решение о покупке.

Обязательно посмотрите, сколько в доме квартир определенного размера. Чем больше однокомнатных квартир – тем больше будет квартир в аренде, возможно не совсем благополучных семей (это официальная статистика), больше шума и движения. Лучше брать квартиру в доме с наименьшим количеством однокомнатных квартир, даже если вы сами покупаете 1-комнатную квартиру.

Как выбрать этаж?

В большей степени это зависит от ваших предпочтений. Кто-то любит более низкие этажи, а кто-то наоборот самые высокие. Но при выборе учтите следующие факторы:

1. Есть ли объекты перед вашими окнами сейчас. Если да, то лучше выбирать этаж выше этих объектов, если вы не хотите смотреть постоянно на соседний дом, магазин или деревья, закрывающие дневной свет.
2. Будет ли что-то строиться перед вашими окнами в дальнейшем. Об этом часто забывают спросить, покупают квартиру с видами на парк, а через год перед вашими окнами вырастает дом и заграждает весь вид. Уточните у застройщика планы застройки вашего нового района, возможно перед вами будет офисник в 9 этажей. Тогда лучше сразу брать квартиру выше его высоты.
3. На самом последнем этаже вы будете избавлены от соседей сверху. Некоторые по этой причине всегда берут самый верхний этаж – больше тишины.
4. На нижних этажах, вплоть до 5 и даже выше вы будете слышать голоса с улицы и другие звуки гораздо громче. Особенно если, например, у вас прямо под окнами помойка, куда часто приезжают грузовики или магазин, где под вечер могут быть нетрезвые люди.
5. Ваши физические возможности. Лифты могут отключаться иногда, и в этом случае – придется идти пешком как вниз, так и наверх. Если вы молоды и готовы пройти 20 этажей – хорошо, но если для вас такие прогулки сложны – берите этаж ниже.

Сколько квадратных метров нужно для комфортного жилья?

В этом вопросе всё также индивидуально. Естественно, большее количество квадратных метров позволит вам располагать мебель и другие предметы интерьера более свободно. По метражу желательно брать:

• 1к квартиру от 25 кв. м.
• 2к квартиру от 40 кв. м.
• 3к квартиру от 55 кв. м.
• 4к квартиру от 70 кв. м.

При этом стоит обратить внимание на такие вещи:

1. Кухня или кухня-гостиная? Первую стоит брать, если вы привыкли трапезничать в отдельной комнате, предпочитаете готовить обособленно и четко отделять кухню от других комнат в доме. По сути это отдельная маленькая комната по квадратам. Во втором случае, вы можете немного увеличить площадь кухни за счет гостиной, и уменьшить лишний расход квадратных метров на дополнительную комнату. Но, вам придется готовить в общей комнате, организовывать стол рядом с диваном или перед диваном. Это больше подойдет для тех, кто хочет общаться во время приготовления еды и смотреть ТВ во время трапезы.
2. Если вы предпочитаете рациональность, то лучше взять квартиру с большим количеством комнат, но с более маленькой квадратурой. Зачем вам, например, гостиная в 40 кв. м.? Лучше пусть будет гостиная в 25 кв.м + одна комната на 15 кв.м. Это позволит вам более удобно специализировать комнаты и создать больше отдельных пространств, особенно, если у вас множество членов семьи. Для одного человека или пары, наоборот могут подойти пару комнат с большими широкими пространствами.
3. Смотрите, чтобы до каждой комнаты можно было добраться из основного коридора, смежные комнаты не очень удобны в использовании.
4. Если в квартире 2 туалета – их можно объединить, если вы не хотите разделять их на гостевой и «хозяйский».
5. Наличие кладовки или места под неё приветствуется, вам в любом случае будет нужно место для хранения редкоиспользуемых вещей.
6. Балкон, лоджия или теплая лоджия? Последнюю, можно превратить в мини кабинет или место для отдыха. Первые подойдут для хранения вещей и отдыха в летний период.
7. После строительство количество квадратных метров может поменяться и, если это прописано в договоре, вам нужно будет доплатить за лишние кв.м., либо доплатят вам, если квартиру уменьшили.

Как выбрать застройщика?

Как правило, квартиры у новых или молодых компаний-застройщиков стоят дешевле, что может сподвигнуть вас купить квартиру у них. В этом случае вам придется действовать на свой страх и риск. Сейчас система гораздо лучше защищена от недобросовестных застройщиков, и полностью деньги вы не потеряете. Но, новые компании могут затягивать сроки сдачи, делать менее качественные дома и иметь другие проблемы. Поэтому внимательно изучите информацию о застройщике:

1. Сколько лет работает и в каких регионах.
2. Прочитайте отзывы о самом застройщике.
3. Сколько домов закончено и как они выглядят. Не лишним будет узнать информацию о качестве этих домов из отзывов.
4. Найдите статьи о сравнении лучших застройщиков за последний год\годы. Узнайте, на каком месте находится ваш.
5. Проверьте, были ли крупные скандалы связанные с застройщиков из архивов новостей.
6. Сходите на уже постоянные объекты, посмотрите как устроен быт, как выглядит дом и в целом оцените уровень работ.
7. Зайдите в офис к застройщику, посмотрите все предложения застройщика, планы застройщика.
8. Сравните цены за кв.м. с другими застройщиками.
9. Насколько удобны планировки у данной компании, стараются ли они сделать квартиру удобной для вас.
10. Есть ли у застройщика управляющая компания и как она работает.

Хорошо если:

• Застройщик работает уже несколько лет
• Имеет хотя бы 5-10 построенных комплексов, крупных скандалов не было, проблем со сроками – минимум
• У него достаточно хорошие отзывы, дома имеют не так много проблем. Есть своя УК с достаточно хорошими отзывами.
• Построенные объекты выглядят приятно и ухоженно, имеют позитивные отзывы.
• Планировки интересные, и вас устраивают, цена не самая дешевая на рынке, но и не самая дорогая, соответствует уровню застройщика и району постройки нового дома.
• Вы в целом много хорошего слышали об застройщике и многие ему доверяют.

Уровень престижности или класс новостройки, на что это влияет?

Тема достаточно глубокая, но постараемся рассмотреть её вкратце. В основном выделяют такие классы новостроек:

1. Эконом – дом будет построен с использованием не самых дорогих материалов, простое оформление подъездов, небольшие квартиры. Часто такие дома строятся в дальних районах города, отсутствует охрана, возможно и парковки, простое наполнение двора.
2. Комфорт – лучше, по исполнению материалами, строятся чаще в спальных районах, квартиры имеют большую квадратуру. Есть парковки, но не для каждого жильца, неплохие огороженные дворы с большими площадками.
3. Бизнес – в домах используются хорошие материалы (дорогие стеклопакеты, красивая плитка в подъезде и т.п.). Дома располагаются в престижных районах, у парков и водоемов. Квартиры больше, могут иметь и высокие потолки. У домов есть свой уникальный дизайн, наличие охраны и больших подземных паркингов.
4. Элит\премиум – дома в самых престижных местах города, с уникальным дизайном дома, выполненного из лучших материалов. Внутри по виду как 5-и звёздочные отели. Большие квадратуры квартир, с высокими потолками, часто двухэтажные или дизайнерские. Лучшее обслуживание и наполнение дворов, много дополнительных услуг в доме.

Естественно, чем выше класс – тем дороже вам обойдется квартира, с каждым классом можно добавлять почти 30% на цену квадратного метра или даже больше.

Есть и промежуточные классы, типо супер-эконом, комфорт+ и так далее. В любом случае всю эту информацию лучше получить у застройщика. На что обратить внимание:

1. Качество материалов не самое худшее из возможных. Лучше если будут близко к самым лучшим, особенно: звукоизоляция, окна в квартире, наличие счетчиков.
2. Наличие парковки, если у вас есть машина, как наземной, так и подземной.
3. Хорошее наполнение двора – закрытый двор, «лазилки» для детей, спортивные площадки.
4. Желательно присутствие охраны, хотя бы для парковки.
5. Своя котельная, хорошая система вентиляции, автоматические счетчики – приветствуются.

Уровень отделки новой квартиры в новостройке, что лучше?

Чаще всего уровни разделяются на черновую отделку, чистовую и «под ключ» или готовую.

Если вы берете квартиру с черновой отделкой – то будьте готовы, что внутри будут только серые стены. Вам нужно будет выравнивать полы и сами стены. Это дополнительные и не маленькие траты на квартиру.

В «чистовую отделку» могут входить разные вещи. Но, как правило, это выровненные полы, стены подготовленные под покраску (кроме ванной и туалета), готовый потолок. Возможно, наличие какого-то напольного покрытия. Это, более оптимальный вариант – вам нужно будет меньше возиться с выравниванием стен и пола, ремонт будет проходить значительно быстрее.

Готовые квартиры. Они будут стоить дороже, но относительно, так как работы по обустройству квартиры могут выйти дороже, чем напрямую у застройщика. Тут главное, чтобы вас устраивал уровень отделки и дизайнерские решения. Если вам всё понравится – это самый простой способ купить квартиру в новостройке, так как не нужно будет заниматься дизайном комнат. Если же вы хотите свой дизайн и хотите сами выбирать всю начинку для квартиры – то этот вариант вообще не подойдет или вам придется переплачивать за дополнительный ремонт.

Сроки сдачи новостроек, на каком этапе лучше брать квартиру?

Чем ближе к началу стройки – тем дешевле. Поэтому, можно сразу сказать, что на первичном этапе квартиру брать значительно выгоднее. Некоторые берут квартиры ещё на стадии закладки фундамента, когда ещё ничего нет. Это кажется страшным, но если застройщик ответственный – то никаких проблем быть не должно. Основной минус при этом – вам придется ждать 2-4 года до полной сдачи дома.

Как вариант, рассмотрите квартиру на этапе закладки фундамента в комплексе домов. Т.е. вы уже видите, что несколько домов строятся или уже построены, а значит шансы, что ваш дом будут достроен также гораздо выше. Это удобно и по другой причине, чем более поздний дом у вас в очереди, тем меньше вы будете жить в стройке от других домов.

Если вам очень понравилась квартира, вы не хотите долго ждать или жить в стройке. Покупайте квартиру ближе к сдаче дома. Есть люди, которые, покупают квартиры на этапе фундамента, а потом продают перед сдачей.

Что в итоге?

Покупка новой квартиры в новостройке – процесс не простой. Отнеситесь к нему максимально серьезно. Узнавайте всю информацию, сравнивайте, сопоставляйте цену – качеству, вникайте в детали и выбирайте наиболее понравившийся вариант. Мы надеемся, что эта статья вам чуть-чуть поможет с выбором. Не торопитесь! Выбрав квартиру – вы, возможно, сделаете её своим домом на ближайшие 10 или даже больше лет. Пусть в вашем новом доме будет уютно и комфортно именно вам.

В следующий раз мы расскажем, как покупать квартиру во вторичном жилье.

А насколько вам было сложно купить квартиру в новостройке? Долго ли вы выбирали и сколько ждали свою новую квартиру?